Possibilidade de desocupação do imóvel antes do términ
o do contrato locação
- Desocupação do imóvel locado antes do término da vigência do contrato
Em regra, o locador não pode pedir a desocupação do imóvel a qualquer tempo. Consoante dispõe a Lei de Inquilinato, durante o prazo estipulado para a duração do contrato o locador não poderá reaver o imóvel alugado.
O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada no contrato de locação, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Entretanto, caso o locador tenha real interesse em reaver o imóvel locado antes do término do prazo estipulado contratualmente, compromete-se a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
- Mas caso o locador/proprietário tenha interesse em vender seu imóvel locado? Como deve proceder?
Bom, caso o proprietário/locador tenha interesse em colocar o imóvel a venda, é necessária a cientificação do locatário, porquanto o inquilino possui o “direito de preferência”, isto é, o tem o direito de comprar o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros eventualmente interessados.
O Art. 27 da Lei do Inquilinato diz:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
A cientificação do inquilino do interesse na venda do imóvel pode ocorrer através de uma notificação extrajudicial, por exemplo.
O inquilino, por sua vez, deverá manifestar o interesse de comprar o imóvel nas condições informadas na notificação em até 30 (trinta) dias.
Um modelo de Notificação Extrajudicial é o que segue:
________ , inscrito no ________ , com endereço ________ , por seu representante legal ________ , vem, por meio desta NOTIFICAR sobre o interesse na VENDA DO IMÓVEL LOCADO, descrito no contrato de locação, cujo objeto é um imóvel ___, localizado na Rua ___, nº __, Bairro ___, na cidade de ___/.
Desta forma, por meio desta, lhe NOTIFICA sobre o direito de sua preferência na aquisição do imóvel, conforme condições anexas (especificar a proposta e condições do negócio), nos termos do Art. 27 da Lei 8.245/91.
Destacamos que o seu interesse deve ser formalizado para este Notificante, no prazo de 30 dias nos termos do Art. 28 da Lei 8.245/91.
OBS.: A NÃO MANIFESTAÇÃO NO PRAZO ESTIPULADO SERÁ INTERPRETADO COMO DESINTERESSE NA COMPRA.
Desde já, me coloco no aguardo de sua resposta, ficando à total disposição de segunda à sexta-feira, das ________ às ________ , exceto feriados no telefone indicar ________ ou endereço ________ .
A presente notificação foi igualmente encaminhada por e-mail indicado no contrato e enviado por AR para os devidos fins legais de notificação.
Atenciosamente,
Se passado os 30 dias o inquilino não manifestar o interesse de compra, perderá então o direito de preferência do imóvel. Assim, o proprietário poderá anunciar o imóvel como bem entender e oferecer a todas as pessoas que tiverem interesse de comprar, segundo diz o artigo 28 da Lei do Inquilinato:
“O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”
Caso o imóvel seja vendido para terceiro, como fica a situação do inquilino?
Em regra geral, quando o imóvel for adquirido por terceiro e este manifeste seu desinteresse na manutenção do contrato de locação, deverá notificar o locatário, para que desocupe o imóvel no prazo de 90 (noventa) dias.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
- Outras hipóteses em que o contrato poderá ser rescindido durante sua vigência
A primeira das hipóteses previstas no artigo 9º da Lei de Inquilinato diz respeito ao acordo mútuo entre as partes, ou seja, locador e locatário entram em um consenso para extinguirem de maneira amigável o contrato de locação.
A segunda hipótese ocorre em razão da prática de infração legal ou contratual, que estará prevista no contrato de locação, também é fundamento para a propositura de ação de despejo.
Por fim, a terceira possibilidade prevista nesse dispositivo legal, se trata da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (água, luz, IPTU).
Contrato de locação celebrado por escrito, pelo prazo de trinta meses: A resolução do contrato ocorrerá findo o prazo da locação, porém se após o seu término o locatário não sair do imóvel e não tiver a oposição do locador quanto a sua permanência, o contrato passará a ter vigência por tempo indeterminado.
Desta forma o locador poderá a qualquer momento solicitar que o inquilino desocupe o imóvel, dando o prazo de 30 (trinta) dias para a sua desocupação.
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