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Como fazer um contrato de compra e venda justo para as duas partes
Saiba o que fazer para que a negociação seja boa tanto para o vendedor quanto para o comprador
Não há como negar: tanto a venda quanto a compra de um imóvel são um procedimento complexo, do início ao fim.
A dificuldade começa logo com a questão emocional. Afinal, trata-se de um grande investimento, muitas vezes representa a economia de uma vida toda.
Por isso é compreensível a desconfiança por parte do vendedor, que não quer correr o risco de não receber o pagamento.
E a do comprador, que não quer correr o risco de perder todo o seu dinheiro.
Mesmo diante disso, negociando cláusulas e formas de pagamento, a maioria das pessoas não conhece a importância de um contrato bem escrito.
Então vou te fazer uma pergunta. Quero que responda aqui nos comentários e seja bastante sincero, ok?
Você já usou ou pensou em usar um modelo de contrato de compra e venda buscado no Google?
Provavelmente a sua resposta foi “sim”, e isso é bastante comum e compreensível.
Mas quero que reflita sobre uma coisa.
Você não acha que um negócio de centenas de milhares de reais não merece um pouco mais de atenção e cuidado?
Quando se está comprando um imóvel não é suficiente apenas gostar dele.
É preciso também saber se está livre e desimpedido para a transferência, se pode ser financiado, se o atual proprietário não tem dívidas que podem interferir no negócio... até mesmo impedir a venda.
E do lado do vendedor, é preciso ter garantias de que o comprador irá pagar tudo antes de assinar a escritura pública definitiva.
Ou então que o comprador não irá desistir do negócio, principalmente depois de você já ter dispensado outros interessados.
Por isso é tão importante uma negociação clara e franca, na qual tanto o vendedor quanto o comprador trabalham juntos para conseguir o mesmo objetivo: transferir o imóvel.
Então, antes de procurar um modelo genérico de contrato de compra e venda de imóvel, dê uma olha nessas dicas que podem te ajudar a garantir um negócio mais justo para as duas partes.
O contrato de compra e venda sempre é obrigatório?
Antes de começarmos, vou esclarecer um ponto.
Não é obrigatório fazer um contrato de compra e venda de imóvel.
O que é obrigatória é a escritura pública, feita em Cartório de Notas.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Se o imóvel valer mais do que 30 salários-mínimos (o que é um valor bem baixo para um imóvel, em geral), você terá que fazer a escritura pública para transmitir a propriedade.
E não há discussão.
Quando o valor for menor do que esse, aí você pode fazer a escritura, que tem um custo tabelado, ou pode fazer um contrato particular.
Mas pelo menos um deles será necessário para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis depois.
Percebe que não há obrigação legal para o contrato, mas há para a escritura?
Então por que todo mundo faz apenas o contrato particular?
Pelo que vejo nesses anos atuando com contratos imobiliários, a maioria das pessoas não conhece a lei e não sabe que é preciso fazer a escritura pública e depois registrá-la no cartório de registro de imóveis para garantir a propriedade.
Não é mera questão de custos e burocracias. Se todos soubessem dos riscos de não registrar a propriedade, talvez tivéssemos menos imóveis irregulares no Brasil.
E se quiser aprofundar mais sobre isso, temos outro artigo por aqui em que explicamos justamente isso: Posso perder meu imóvel se não registrá-lo?
Então, qual a diferença entre o contrato de compra e venda e a escritura de compra e venda?
São muitas as diferenças.
Mas podemos resumi-las ao analisar a finalidade de cada documento.
A finalidade da escritura pública é dar publicidade ao ato, e também garantir uma fiscalização sobre o negócio.
Isso porque o Tabelião presta um serviço público, e como tal se responsabiliza por verificar o recolhimento de tributos, se as partes – principalmente o comprador – estão cientes sobre a necessidade de certidões e outros documentos que garantam a legalidade do negócio.
Já o contrato tem como finalidade a segurança do negócio.
Afinal, é no contrato que se estabelecem as regras para pagamento, assinatura da escritura, responsabilidades de cada parte, os prazos e as multas.
Para o vendedor, é a principal garantia que o imóvel ainda será seu até o pagamento integral. Ou seja, ele só assinará a escritura com a quitação.
Para o comprador, há a possibilidade de registrá-lo na matrícula do imóvel e garantir que o vendedor não negociará com outra pessoa, além de obrigar o vendedor a assinar a escritura após a quitação.
Por isso é comum que as escrituras só sejam feitas após a quitação da compra, pois elas têm mais rigor e burocracia, além de um custo elevado.
Como fazer um contrato justo para as duas partes: 5 dicas importantes
Agora que você já sabe da importância de ter um bom contrato, que servirá como a principal segurança e garantia do negócio, separei cinco principais dicas para preparar cláusulas justas.
1. Documente toda a negociação.
É claro que muitas negociações são feitas rapidamente, para não se perder a oportunidade.
Nesses casos, a parte mais interessada abre mão da segurança em prol da celeridade.
Não sendo este o seu caso, documente toda a negociação, preferencialmente por e-mail.
É uma ótima forma, rápida e simples, de mostrar para as partes que alguns pontos já foram superados, permitindo que o negócio avance.
2. Entenda quais são as obrigações do vendedor e quais são as obrigações do comprador.
Para estabelecer multas compatíveis para cada parte, primeiro é preciso entender qual é a responsabilidade de cada um.
Por exemplo: é muito comum que vendedores estabeleçam multa para o caso de comprador não conseguir o financiamento dentro de um determinado prazo, geralmente 90 dias.
Nesse ponto, é preciso entender a responsabilidade do comprador:
E se ele entregar toda a documentação com bastante cuidado e antecedência, e demora ocorrer por culpa exclusiva do banco?
E se o banco solicitar uma documentação ao proprietário/vendedor, e ele próprio demorar a liberá-la?
Nas duas hipóteses, a multa contra o comprador pode até estar prevista em contrato, mas não será justa.
De igual forma, se o financiamento demorar muitos meses, também não é justo que o vendedor fique preso a uma condição como essa.
Então, entenda quais são as obrigações de cada parte para estabelecer as regras e penalidades para cada evento.
3. Entenda quais são os principais objetivos do vendedor e do comprador.
O principal objetivo de uma compra e venda de imóvel vai além de “receber o dinheiro” ou “conseguir o imóvel”.
Na maioria dos casos estamos falando de um sonho ou de uma necessidade.
Voltando ao exemplo do item anterior, se o vendedor precisar do dinheiro para pagar alguma dívida particular, ou para realizar um investimento de curto prazo, ele poderá informar ao comprador para juntos estipularem um prazo máximo para o negócio se concretizar.
Da mesma forma, o comprador pode negociar a sua entrada antecipada no imóvel, caso esteja para encerrar o contrato de aluguel onde ainda está morando.
Então entenda bem os objetivos de cada um antes de escrever as cláusulas, de forma que os riscos e os prazos sejam compatíveis.
4. Conheça bem a lei e não coloque cláusulas abusivas nem arbitrárias.
Se o seu objetivo é fazer um contrato justo para as duas partes, nem pense em colocar cláusulas arbitrárias, em que só um arcará com a maior parte dos riscos.
E conhecer as leis aplicáveis é essencial para que você não faça isso, ainda que sem intenção.
Por isso não é aconselhável utilizar modelos do Google, eles estão repletos de cláusulas abusivas e desproporcionais, que podem acabar criando desavenças na justiça.
Então, tenha cuidado e defina multas tanto para o comprador quanto para o vendedor, que sejam compatíveis com o risco assumido por cada um.
Por exemplo: se o financiamento não for aprovado por falta de crédito ao comprador, uma multa para ele será considerada justa, uma vez que era sua responsabilidade consultar sua linha de crédito antes, além do fato de o vendedor ter deixado de negociar com outros interessados.
De igual forma, se o financiamento não for possível por alguma irregularidade na documentação do imóvel, uma pena para o vendedor também poderá ser considerada justa, já que é sua obrigação manter o imóvel regularizado.
5. Ambas as partes precisam participar da construção das cláusulas.
Por fim, um contrato não será justo se não tiver a participação de ambas as partes.
Inclusive, o próprio Código Civil (art. 113, § 1º, IV) prevê que, em caso de dúvida, o contrato deverá ser interpretado de forma mais benéfica a quem não redigiu a cláusula.
Portanto, antes de fazer um contrato, ou pegar um modelo no Google, negocie todos os pontos com a outra parte, entenda os objetivos dela, as obrigações que cada um terá que assumir, e tome cuidado para não colocar nenhuma cláusula abusiva.
Considere também ser assessorado por um advogado especialista, que também poderá mediar os interesses das duas partes e equilibrar o interesse de cada um.
O importante é que ambas as partes fechem a compra e venda e saiam satisfeitas com a negociação.
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Gostei do conteúdo. Muito útil.
Excelente orientação, parabens!
Vai uma pergunta, qual seria o medelo ideal de contrato, você pode indicar um?
Obrigado, Luiz!
Como sempre digo em meus artigos, não há um modelo ideal de contrato. O
ideal é que ele seja feito com base nas necessidades e expectativas do
cliente e, se possível, negociado ponto a ponto com cada parte.
Mas há sim uma estrutura padrão:
1. Identificação das partes
2. Identificação do imóvel
3. Preço e forma de pagamento
4. Obrigações do vendedor e do comprador
5. Penalidades
6. Assinatura e testemunhas
Não importa o que você faça, um juiz pode dizer que aquilo não serve e ponto. Então aumente o custo do que fizer, se der ruim e for parar na Justiça, ao menos o custo está no contrato.
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