O contrato de gaveta na compra de imóveis.
Publicado
em 09/2014.
O imóvel
foi vendido pelo chamado contrato de gaveta. Surge a dúvida: quem deverá quitar
as despesas condominiais e demais obrigações?
O imóvel foi vendido pelo chamado contrato de gaveta. Surge então a
dúvida: quem deverá quitar as despesas condominiais e demais obrigações?
Primeiramente, devemos entender o que é o contrato de gaveta. Este tipo
de contrato nada mais é do que um instrumento de uma operação de alienação imobiliária
sem qualquer formalidade exigida no âmbito legal.
O principal problema deste contrato é que ele não traz garantias como o
contrato formal que consegue registrar e fazer prova da compra e venda, da
negociação e do financiamento, o que reflete também na questão de direitos e
obrigações quanto ao pagamento de despesas condominiais.
É importante saber que quem firmar um contrato particular de compra de
venda, a partir de agora, poderá fazer a anotação no cartório de registro de
imóvel. O provimento 050/2010 nesse sentido foi baixado pelo Corregedor Geral
de Justiça, como forma de dar uma segurança maior para quem compra o imóvel,
ainda que não tenha a propriedade definitiva do bem.
De acordo com o provimento, os cartórios de registro de imóveis ficam autorizados
a lavrar a averbação dos contratos e respectivas transferências referentes a
imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, os chamados
“contratos de gaveta”.
A medida vale para contratos de promessa de compra e venda, de cessão de
direitos e obrigações, de compra e venda definitiva, ou de qualquer outra
denominação e podem ser formalizados por instrumento público ou particular,
mas, nesse caso, é preciso que as assinaturas dos contratantes e testemunhas
estejam com firmas reconhecidas. Não é necessária a comunicação ao agente
financeiro dessa averbação.
O cartório registrador, após conferida a validade formal do contrato,
deve proceder à averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar a natureza do
negócio, seu valor, a forma de pagamento e as condições nele estabelecidas, bem
como os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações. No caso de ser
um contrato particular, o cartório deve ainda arquivar uma via do contrato
apresentado e outros documentos relativos ao negócio firmado.
A transmissão definitiva de propriedade de imóvel cujo “contrato de
gaveta” tiver sido averbado no cartório, conforme o provimento da Corregedoria
de Justiça terá o registro realizado por meio da apresentação do termo de
liberação da hipoteca ou documento equivalente, com a finalidade de constituir
o direito de propriedade.
Sendo assim, no âmbito condominial, o contrato de gaveta traz certas
peculiaridades.
Devemos sempre lembrar que o promissário comprador é um condômino, e
como tal, tem direitos, obrigações e deveres como qualquer um.
Quando um imóvel é vendido através de um negócio não registrado, ou de
um instrumento denominado “contrato de gaveta”, devemos nos atentar aos
possíveis obstáculos tais como a promessa ou cessão sem registro.
É importante ressaltar que o intitulado "contrato de gaveta",
isto é, sem a necessária intervenção ou anuência do agente financeiro no
negócio jurídico celebrado é válido, não havendo no ordenamento qualquer
vedação à tutela dos sujeitos contratantes.
De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no
caso de débito condominial, se atrela à própria coisa e por ela responderá o
titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel.
Maria Helena Diniz nos ensina que tal obrigação surge no momento em que
“o titular do direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer
certa prestação”.
A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e
possuidor do bem e a obrigação decorrente da existência da coisa. Destaque-se
que a obrigação é imposta ao titular adquirente da coisa, que se obriga a
adimplir com as despesas desta.
O Código Civil de 2002 trouxe esta obrigação em alguns artigos, como por
exemplo o artigo 1.345: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
A jurisprudência não é uníssona neste tema. Alguns acórdãos concluem que
a cobrança deverá acontecer somente em face do proprietário, o sujeito que está
figurando como dono no registro na matrícula do imóvel, outros imputam a
obrigação ao promissário comprador.
O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que na relação entre
condômino e condomínio, poderá o titular do direito da coletividade
(condomínio) eleger como devedor das despesas como sendo o possuidor ou o
proprietário, é o que descreve a jurisprudência que segue:
Despesas Condominiais. Cobrança. Ilegitimidade passiva ad causam.
Preliminar rejeitada pela sentença. Reiteração em sede recursal. Impropriedade.
A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de
natureza "propter rem", onde a situação jurídica do obrigado
representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância,
para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou
proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois
prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na
obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o
condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica
vinculada à unidade autônoma, a exemplo do réu na qualidade de titular da
unidade autônoma perante o registro imobiliário. Preliminar rejeitada.
Neste
outro exemplo, o entendimento do STJ declara a natureza da obrigação em questão
no IPTU, por ser o arrematante o titular do direito real.
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA
PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. ADJUDICAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO
ÚNICO, DO CTN. OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. 1. Discute-se nos autos se o credor-exequente
(adjudicante) está dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o
imóvel anteriores à adjudicação. 2. Arrematação e adjudicação são situações
distintas, não podendo a analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão
recorrido, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço não
pode ser comparada a arremate por terceiro. 3. A arrematação em hasta pública
extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e
desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada
aquisição originária, de modo que os débitos tributários anteriores à
arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS,
Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel.
Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min.
Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe 21.11.2008. 4. O adquirente só deixa
de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre
o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia
dos demais credores. De modo que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é
abatido do pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação,
não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade. 5. Por
sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o
pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário
da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus
obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na adjudicação, a mutação do sujeito
passivo não afasta a responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel
adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem (no caso dos autos,
IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos imponíveis sejam
anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts. 130 e 131, I, do CTN).
7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Seção,
DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre
a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada
com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade
de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem,
impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do
imóvel." Recurso especial provido.
Sendo assim, podemos perceber duas tendências jurisprudenciais
distintas, uma em que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do
proprietário da unidade autônoma, por se tratar de obrigação propter rem
(Apelação n.492.802, 11ª Câmara Cível, Tribunal de Alçada de SP) e outra com
tese diferente, em que descreve a obrigação de pagamento das cotas condominiais
decorre do condomínio e não da posse (Apelação Cível n.29.304, 5ª Câmara Cível,
Tribunal de Alçada de SP).
O importante é perceber que responde pelos débitos condominiais quem tem
a posse direta, quem desfruta dos benefícios do edifício que dá origem à
cobrança da despesa de condomínio, principalmente quando o vendedor do imóvel
avisou sobre quem ocupa realmente o imóvel.
Assim, o promissário vendedor, que se comprometeu a alienar o imóvel,
mesmo que não tenha sido registrado junto à matrícula, não responde pelas
despesas condominiais, desde que o condomínio tenha ciência da informação.
No caso de cessão imobiliária, de acordo com o art. 287 do CPC, a
responsabilidade pelo débito é do cedente e não do cessionário, pois o
cessionário sub-roga-se nos direito e obrigações do cedente, desde que o
condomínio conheça a situação.
Sendo assim, podemos concluir que as despesas de condomínio não são de
responsabilidade de quem detém o título registrado, mas deverá incidir sobre o
adquirente da unidade, independente de o titulo estar registrado no cartório
competente.
Neste entendimento, obrigar o cedente ou proprietário ao pagamento de
despesas de exclusividade do comprador ou cessionário poderia ser considerado
enriquecimento ilícito, pois estes são os verdadeiros possuidores e titulares
do imóvel.
Como sabemos, em nossa sociedade, especialmente no âmbito rural e em
comunidades com menores recursos, o contrato de gaveta se faz presente nos
negócios imobiliários, e apesar de ser prática muito antiga, ainda está
bastante arraigada à realidade social.
Assim, mesmo não se tratando de um tipo de contrato regular, que segue a
formalidade legal, ele traz novas garantias para quem opta por utilizar este
tipo de contrato, mas cabe relembrar, as despesas de condomínio não são de
responsabilidade de quem detém o título registrado, mas deverá incidir sobre o
adquirente da unidade, independente de o titulo estar registrado no cartório
competente.
Autor
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Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Palestrante,
Sócio da Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia. O nosso escritório possui
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FONTE: JUS NAVIGANDI
