Você que tem a posse de um imóvel há 5, 10, 15 anos e o bem não está em seu nome no cartório de registro de imóveis, já pensou conseguir poder chamar essa casa de sua sem precisar de processo judicial?
Nesse
vídeo te explico o local que você pode conseguir fazer o procedimento
da usucapião sem precisar ir para a justiça e esperar a morosidade comum
do judiciário. Acompanha o vídeo e me conta se você já sabia disso!
boa tarde, gostei do vídeo, já fiz alguns usucapião tanto judicial
quanto administrativo/extrajudicial, no cartório de notas, tendo
inclusive recebido a ata notarial, para levar ao cartório de registro ocorre que o cartório de registro de imóveis, ainda pede diligências.
Isso, com essa nota devolutiva você pode cumprir as exigências em 30
dias e caso não concorde, pode suscitar dúvida ao registrador... O que
demora um pouco (+- 6meses) ou pegar a ata e realizar a usucapião de
forma judicial
Comprar e vender um imóvel é sempre difícil e
trabalhoso. São muitos os detalhes que devem ser observados pelos
compradores e pelos vendedores para que o negócio seja executado com
tranquilidade e segurança.
Sendo comum a contratação de
profissionais para auxiliar na divulgação (corretor de imóvel) e na
análise da regularidade do bem e do contrato que será assinado
(advogados).
Infelizmente, em vários casos, o imóvel que
está à venda sequer possui título de propriedade em nome do vendedor, o
que não quer dizer que não seja dono do terreno, do sítio ou da casa,
por exemplo. Pois, em alguma casos, a sua permanência no bem por um logo
período pode conceder-lhe a qualidade de proprietário, como acontece na
usucapião.
Em situações como esta, o possuidor do imóvel pode
ceder o seu direito à outra pessoa, seja de maneira gratuita (doação) ou
onerosa (venda). Esta transferência da posse é aceita no País e possui
várias consequências jurídicas para ambas as partes, devendo todos
estarem atentos às diversas normas legais que incidem neste negócio.
1 – A venda da posse é um acordo firmado entre as partes
A
transferência é possível, principalmente, por ser a posse considerada –
pela maioria da doutrina – como sendo um “direito”. E como não há
qualquer impeditivo na lei, poderá ser cedida a outra pessoa por um
simples acordo de vontades (contrato) (art. 1.243 e 1.207, CC).
Mudança titularidade que pode ser equipara à “cessão de créditos” (art. 286 e 295, CC).
E quando se trata de venda da posse, o atual possuidor, ainda que não
venha a se responsabilizar pela efetividade do negócio, ficará obrigado a
garantir ao comprador ao menos a existência do crédito ao tempo em que
lhe cedeu.
2 – É essencial a elaboração de um contrato de cessão
Mesmo
que possa parecer trabalhoso, a elaboração de um contrato escrito para a
compra/venda da posse é fundamental para a realização do negócio, além
de trazer mais segurança e tranquilidade para as partes quando à
identificação o imóvel que está sendo transferido e as formas de
pagamento.
Sua confecção pode se dar na forma de instrumento
particular (redigido pelos particulares) ou por instrumento público
(redigido e assinado em cartório). No entanto, se redigido pelas
próprias partes, é importante que sua assinatura seja feita na presença
de duas testemunhas, as quais também deverão assinar o contrato.
Existem
modelos padrões disponíveis na internet que podem ser adotados como
base para confecção do instrumento compra/venda da posse.
Apesar
disso, caso não se sinta à seguro em elaborá-lo sozinho, não tenha medo
em contratar um profissional para auxiliá-lo. Advogados, geralmente, são
os mais indicados para esta tarefa.
3 – Não deixe de tomar estes 3 cuidados
Por
fim, para ajudá-lo na efetivação deste negócio, aconselha-se que adote,
entre outras, as seguintes precauções para tentar evitar futuros
problemas. Vejamos.
3.1 – Certifique-se da capacidade e legitimidade de quem alega ser dono da posse.
Para
todo negócio, é fundamental que, antes de realizá-lo, o interessado
analise com cuidado se o imóvel que está sendo adquirido é realmente da
pessoa que o está vendendo.
Na transferência da posse este
cuidado deve ser ainda maior, pois, na maioria dos casos, às vezes fica
difícil ter certeza se a pessoa é ou não o legítimo possuidor, dada a
falta de documentos que comprovem tal condição.
Assim, quando
houver dúvida quando a titularidade da posse entre uma família, por
exemplo, é prudente exigir que o contrato também seja assinado pelos
outros familiares que também possam eventualmente reivindicar a posse
(ex. cônjuge, companheiro, ascendentes e colaterais).
3.2 – Procure saber qual é qualidade da posse.
Com
consequências diretas que podem obstar a regularização do imóvel, o
comprador deve procurar saber da existência de vícios que possam
comprometer o sucesso de uma ação de usucapião.
Assim, é
aconselhável que não se conclua qualquer negócio quando a posse que está
sendo transferida seja originada de violência ou clandestinidade de
quem alega ser o seu titular.
3.3 – Descubra se o imóvel pertence ao domínio público.
Da
mesma forma que a existência de vícios na posse pode atrapalhar na
regularização, identificar se o imóvel pertence à União, Estados,
Distrito Federal ou Municípios também se faz necessário.
Isto
porque se o imóvel for de algum destes entes federados, é quase certa a
impossibilidade de aquisição definitiva da propriedade. E se o Poder
Público reivindicar o bem, o possuidor sequer terá direito à
indenização.
Portanto, antes de fechar o negócio, é prudente ser
consultada a titularidade da propriedade nas secretarias municipais de
obras e do meio ambiente, assim como cartórios de registro de imóveis.
4 – Conclusões
Assim
como nos demais negócios, mesmo que se elabore um contrato beirando à
perfeição, ou que se tome todas as medias para se evitar o
inadimplemento, não há como garantir totalmente o cumprimento pelas
partes.
Logo, ao fazer um acordo, um elemento que jamais poderá
faltar é a confiança (fidúcia), pois sem ela qualquer compra/venda pode
fracassar, sendo caro e bastante trabalhoso a reparação dos direitos das
partes.
Com relação a questão da posse por determinado tempo e que gere direito
de usucapir o imóvel, tenho que é temeroso a cessão deste eventual
direito, que ao meu ver salvo melhor juízo, deve ser exercido por quem
realmente adquiriu-o, e assim mesmo, há controvérsias dependendo do
sucesso da ação. Quando digo que é temeroso, é a aquisição por terceiros
que não estão no rol do direito de usucapir. Gostaria de saber do nobre
doutor quais seriam as providências para não incorrer em risco grave
para o terceiro adquirente de eventuais direitos?
Obrigado pelo comentário. Sem dúvida, Dr. João Carlos, a cessão da
posse é um negócio arriscado para o comprador. No artigo abordo algumas
"orientações", precauções mínimas que os interessados devem observar.
Mas como dito ao final do texto, nada garante que o sucesso absoluto da
transação. Assim, diante destas incertezas, é sempre bom o comprador
negociar um valor atrativo para compensar o risco que estará assumindo.
Quase quatro anos já se passaram desde a decisão
do Supremo Tribunal Federal que declarou inconstitucional e ilegítima a
inclusão do ICMS da base de cálculo do PIS e da COFINS.
Tratou-se de uma grande vitória para as empresas que se viam obrigadas a
incluir o ICMS dentro do conceito de faturamento para fins de cálculo
do valor desses tributos, acarretando uma inaceitável cobrança de “imposto sobre imposto”.
Muitas dessas empresas já estão recebendo de volta valores que foram pagos indevidamente, através da compensação tributária.
Embora o STF ainda deva decidir questões pontuais sobre o tema, é
amplamente recomendado que empresas optantes pelo lucro real ou pelo
lucro presumido analisem a possibilidade de acionarem o Judiciário para
obterem o direito à nova fórmula do cálculo do PIS/Cofins.
Com relação aos combustíveis, a maior fatia de seu preço é formada por impostos. Somados, o ICMS, o PIS e a Cofins somam quase metade de seu preço nas bombas. Por isso mesmo, os impactos da exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS/Cofins pago na comercialização desses produtos são bastante significativos.
Aliás, os postos de combustíveis, por se sujeitarem a um regime de tributação monofásic,
possuem peculiaridades que devem ser observadas na hora de questionar a
cobrança judicialmente. Essas peculiaridades, entretanto, não lhes
retiram o direito à nova forma de cálculo do PIS e da COFINS.
Assim, tais peculiaridades não devem ser entraves para o questionamento
da inconstitucionalidade do modelo anterior de tributação do PIS/Cofins
na Justiça, já havendo decisões judiciais favoráveis aos postos de
combustíveis, fundamentadas em questões lógicas e de isonomia.
Postos de combustíveis que tenham na Justiça reconhecido o direito à exclusão do ICMS do cálculo do PIS
e da COFINS experimentarão um enorme impacto financeiro, que irá ser
sentido até mesmo pelos consumidores finais, com a diminuição do valor
do produto na bomba.
Neste artigo, vou tratar do direito dos postos de combustíveis à exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS e da COFINS.
1. Como a Receita calcula o valor do PIS e da Cofins
Tanto o PIS
quanto a COFINS são tributos federais, que têm como finalidade
financiar programas sociais como o FGTS, o seguro desemprego e
benefícios assistenciais, por exemplo.
De uma maneira simplificada, a base de cálculo tanto do PIS quanto da COFINS é a receita bruta da empresa. Noutras palavras, o valor que a empresa paga de PIS e COFINS é o equivalente à uma porcentagem da receita bruta dessa empresa naquele mês.
Dentro do conceito de receita bruta de uma empresa encontram-se todas as despesas operacionais da sua atividade, incluindo os impostos que foram pagos até que o produto seja vendido ou o serviço seja prestado ao consumidor final.
A grande discussão que teve fim no Supremo Tribunal Federal no ano de
2017 tratava da possibilidade de a Receita Federal incluir o ICMS, que
está dentro da receita operacional bruta da empresa, na base de cálculo
do PIS e da COFINS.
Pela forma em que são calculados esses Tributos pelo Fisco, o valor
pago à título de ICMS é considerado na hora de se calcular o valor
devido como PIS e COFINS, aumentando o montante a ser recolhido aos cofres públicos.
Em outras palavras, a empresa acaba pagando PIS e COFINS sobre o valor que já foi pago a título de ICMS e é essa forma de cobrança é que foi declarada inconstitucional pelo STF.
Pra saber mais a respeito do tema, recomendo fortemente que você leia assista esse vídeo, no qual tratei melhor sobre o tema:
Também escrevi um artigo a respeito, caso você prefira.
Vale lembrar que, embora o STF tenha decidido que o ICMS não integra a base de cálculo do PIS e da COFINS, a Receita Federal continua cobrando esses tributos da “forma antiga”.
Para conseguir pagá-los na forma decidida pelo Supremo, que é bem mais
favorável, cada empresa precisa ajuizar uma ação independente.
A
boa notícia é que, como o STF decidiu a questão sob a sistemática da
Repercussão Geral, que ocorre quando a Corte reconhece a grande
relevância do tema para todo o Brasil, todos os juízes de Primeira Instância deverão decidir de acordo com o que o STF manifestou.
2. Os postos de combustíveis possuem direito à essa nova forma de calcular esses tributos?
A nova forma de calcular o valor do PIS e da COFINS, sem considerar o valor pago de ICMS na base de cálculo dos tributos, é aplicável à todas as empresas que não sejam optantes pelo SIMPLES NACIONAL, não importando se optam pelo lucro real ou presumido.
Postos de combustíveis que sejam optantes pelo lucro real ou pelo lucro
presumido podem (e devem) buscar na Justiça o direito de que sejam
calculados o PIS
e a COFINS pagos pelas refinarias sem a utilização do modelo “imposto
sobre imposto” praticado pela Receita e já declarado inconstitucional
pelo Supremo.
Algumas particularidades do sistema de tributação dos combustíveis devem observadas na hora de mover a ação.
3. Peculiaridades do sistema de tributação de combustíveis que devem ser observadas
Os postos de combustíveis, ao buscarem na Justiça o direito à exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS e da COFINS, devem se atentar a peculiaridades no sistema de tributação dos seus produtos.
Isso porque a tributação do PIS e da COFINS dos combustíveis se dá pelo modelo monofásico.
De uma maneira simplificada, a consequência de um produto ter tributação em um modelo monofásico é que o valor total do tributo devido durante a sua cadeia de produção e circulação é recolhido, de uma única vez,
pela indústria ou empresa equiparada a ela, que repassa esse valor no
preço do produto. Os demais integrantes da cadeia não registram débitos
desse imposto, apesar de suportarem sua repercussão econômica.
Esse é exatamente o caso dos combustíveis, que têm incidência monofásica de PIS e COFINS. É a refinaria que realiza o pagamento de todo o valor devido à título desses tributos durante toda a cadeia de produção e distribuição.
Mas o que ocorre na realidade é que a refinaria, após pagar todo o valor devido de PIS e COFINS, embute esse valor no preço dos combustíveis, que acaba sendo suportado pelos postos de combustíveis.
Em um primeiro momento, juízes entendiam que os postos de combustíveis
não teriam legitimidade para questionar a inclusão do ICMS na base de
cálculo do PIS
e da COFINS, pelo simples fato de constar, em seus balanços contábeis,
alíquota 0 desses tributos, que foram recolhidos pelas refinarias e
incluídos no valor do produto.
Com a evolução do entendimento a esse respeito, finalmente postos de gasolina têm obtido na Justiça o direito à nova forma de cálculo desses tributos.
Os argumentos favoráveis aos postos são óbvios e inquestionáveis. A real e única consequência da cobrança de PIS e COFINS de maneira monofásica é o repasse,
pela refinaria, da parte do tributo que seria devido pelas
distribuidoras e pelos postos, que é embutido no preço do combustível e
só não é contabilizado como imposto por quem está no final da cadeia de
distribuição do produto.
É evidente, portanto, que tanto a
distribuidora quanto o varejista participam e sofrem a repercussão da
cobrança desses tributos, cujo valor, pago pela refinaria, acaba
majorando o preço dos combustíveis adquiridos.
Temos que levar em conta que, no regime monofásico de tributação, as alíquotas de PIS e COFINS cobradas da distribuidora são muito mais altas do que as que são cobradas de empresas que não estão fora desse regime.
Além disso, o ICMS que incide sobre combustíveis representa uma fatia considerável do valor final desses produtos. Portanto, o impacto da nova forma de calcular o PIS e a COFINS sobre o valor do combustível adquirido pelo varejista é enorme.
4. Conclusão
Embora os postos de combustíveis comercializem produtos cuja tributação
ocorra de maneira monofásica, tendo a refinaria a responsabilidade de
pagamento de todos os impostos devidos por todos os integrantes da
cadeia de produção e distribuição, é inquestionável que os varejistas suportam os ônus desses tributos, embutidos no preço dos combustíveis.
Portanto, não há qualquer entrave para que consigam judicialmente o direito de verem excluído o ICMS da base de cálculo do PIS e da Cofins pagos pelas refinarias, o que acarretará grande diminuição no custo dos combustíveis adquiridos e comercializados.
O êxito dos postos de combustíveis nessas ações terá impacto para toda a
população, com grande diminuição no preço final dos produtos vendidos
ao consumidor final.
Considerando que a decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal já é irreversível, tenho que os varejistas de combustíveis devem questionar judicialmente esse direito o quanto antes.
Por fim, recomendo que você assista ao vídeo que gravei sobre esse tema
O colega focou a questão em cima de Postos de Combustíveis somente, mas
entendo que pela lógica aplica-se a qualquer outra empresa de outro
ramo que pague PIS e COFINS. Tá certo ?
Sim Ronaldo. Com relação às empresas do regime plurifásico não há muita celeuma, pois houve a decisão do STF.
Mas muitos juízes ainda resistem à tese dos postos de combustíveis e
demais empresas do regime monofásico, pois sua contabilidade não
registra débitos de ICMS.
O objetivo do artigo é tratar dessa
questão, abraçando a tese de que os postos de combustíveis suportam os
ônus dos tributos e teriam direito à aplicação da tese.
Muito bacana, já atuo há algum tempo na recuperação de tributos, e já
tinha ouvido falar nessa possibilidade. A única dúvida fica a respeito
da legitimidade do posto de combustível em excluir o imposto da base de
cálculo da refinaria, pois no caso, tem-se a substituição tributária.
Como o Posto de combustível poderia ter a legitimidade em pedir a
exclusão de um imposto que embora seja repassado ao produto final
(combustível) se tal imposto é pago pela refinaria? Após trânsito em
julgado o valor recuperado a ser pago por precatório, rpv ou compensação
é destinado ao posto ou a refinaria?
Muito obrigado pelo excelente artigo, compreenderá meu estudo para o carnaval.
Veja
que boa parte da dificuldade da tese envolve razões políticas: a
Petrobrás terá de participar ativamente do processo, tanto excluindo o
ICMS da base de cálculo no futuro, quanto fornecendo demonstrativos
contábeis relativos aos últimos 05 anos, para fins de cálculo da quota
proporcional a cada um dos integrantes da cadeia de distribuição
(refinaria - distribuidora - postos).
Em todo caso, acredito que todo o ônus dos tributos seja repassado aos postos, embutido no preço dos produtos.
Por ser uma empresa da União, os advogados que têm decisões favoráveis narram dificuldades no cumprimento.
Mas realmente é uma tese com maiores complicações do que ocorre no caso dos tributos plurifásicos.
Penso
que deve ser considerada a possibilidade de que a Petrobrás seja
incluída no processo, com determinação judicial para que cumpra eventual
decisão positiva.
Danos
Brumadinho: Acordo entre Vale e MG é questionado no STF
fonte Migalhas
Duas entidades ligadas às pessoas atingidas, juntamente com o PSOL e o PT, sustentam que o processo de negociação descumpriu direitos fundamentais.
sexta-feira, 12 de fevereiro de 2021
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Entidades e partidos ajuizaram ação pedindo que o STF garanta aos atingidos pelo rompimento da barragem em Brumadinho, em 2019, a participação "prévia, livre e informada" na negociação entre a Vale e o Estado de MG para acordo de reparação dos danos causados pelo desastre.
A Anab - Associação Nacional dos Atingidos por Barragens e o MAM - Movimento pela Soberania Popular na Mineração, juntamente com o PSOL e o PT, pediram, liminarmente, que seja suspensa a homologação do acordo de indenização pactuado entre a empresa e o Estado, por ter sido conduzido, segundo eles, de forma inadequada, inclusive com o intermédio do TJ/MG e o aval das instituições de justiça do Estado.
"A intenção de colocar um fim prematuro no processo de negociação com a empresa para reparação dos danos causados à sociedade tem colocado em xeque preceitos fundamentais do Estado Democrático de Direito", afirmam.
(Imagem: Eduardo Anizelli/Folhapress)
(Imagem: Eduardo Anizelli/Folhapress)
Acordo inadequado
Para as entidades e os partidos, o acordo anunciado é "rebaixado e insuficiente" para assegurar o financiamento de medidas de reparação integral dos danos socioambientais e socioeconômicos decorrentes do rompimento das barragens de rejeito de minério da mina do Córrego do Feijão.
Isso porque o valor de R$ 37,68 bilhões fechado pela mineradora para indenizar o governo do estado pela tragédia é bem inferior aos R$ 54,6 bilhões previstos inicialmente para financiar as medidas de reparação.
"Percebe-se, então, que o impedimento da participação das pessoas atingidas tinha o objetivo de impedir qualquer impugnação a um acordo que, evidentemente, não é adequado para assegurar a reparação integral dos danos", argumentam.
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No mérito, pedem que, além da garantia de participação dos atingidos no processo de negociação, na decisão final sobre os termos do acordo e na assinatura, o Supremo determine que todos os at, judiciais e administrativos sejam públicos, com o levantamento da cláusula de confidencialidade imposta pelo Judiciário de Minas Gerais.
Defendem, também, que é indispensável a prévia autorização da Assembleia Legislativa do Estado de Minas Gerais para a validade do acordo, por meio da aprovação de lei que autorize sua celebração em respeito às legislações aplicáveis ao orçamento público.
Solicitam, por fim, que seja mantido o pagamento do auxílio emergencial às famílias de forma cautelar, enquanto durar o procedimento de consulta prévia das comunidades.
Processo: ADPF 790
Informações: STF.
Por: Redação do Migalhas
Atualizado em: 12/2/2021 13:46
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