A
Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou pedido de
concessão de liberdade a um empresário do Ceará condenado pelo tribunal
do júri a 82 anos de prisão pelo homicídio triplamente qualificado de
sua esposa e da filha de oito meses de idade, e a mais dois anos por
porte ilegal de arma de fogo. A defesa buscava a colocação do réu em
liberdade até o trânsito em julgado da sentença.
O
empresário teve a prisão preventiva decretada no curso da ação penal.
Na sentença condenatória, a juíza de primeiro grau determinou a execução
provisória da pena com base no artigo 492, I, "e", do Código de Processo Penal
(CPP) – que admite essa possibilidade no caso de condenações pelo
tribunal júri a mais de 15 anos –, apontando ainda a necessidade de
preservar a ordem pública.
No
pedido de habeas corpus, a defesa sustentou que não seria possível a
execução provisória da pena quando ainda há recursos pendentes de
análise, como decidido pelo Supremo Tribunal Federal (STF). Alegou
também que não teria havido pedido do Ministério Público para a
manutenção da prisão preventiva.
Soberania dos ver
O
relator do habeas corpus, desembargador convocado Olindo Menezes,
afirmou que o STJ, alinhado com a decisão do STF nas ADCs 43, 44 e 54,
não tem admitido a execução provisória da pena como decorrência
automática da condenação pelo júri, salvo quando presentes os
fundamentos da prisão preventiva.
Ele
reconheceu que o STF ainda não decidiu, de maneira definitiva, essa
controvérsia, que envolve o princípio da não culpabilidade e a previsão
constitucional de soberania dos vereditos.
No
julgamento do RE 1.235.340, já iniciado, dois ministros da Suprema
Corte se manifestaram no sentido de que a soberania do veredito do júri –
que não pode ser substituído por pronunciamento de nenhum outro
tribunal – autoriza o início imediato da execução da pena. Houve um voto
divergente, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista.
Crime cruel
De
todo modo, o desembargador convocado destacou que as instâncias
ordinárias negaram o direito de recorrer em liberdade devido à
condenação a pena superior a 15 anos e à gravidade concreta da conduta
do réu, a qual revela a sua periculosidade e o risco que representa para
a ordem pública, pois cometeu um crime de forma cruel, matando as
vítimas – uma delas ainda bebê – enquanto dormiam, em total descompasso
com a confiança depositada na figura do marido e pai.
Quanto
à alegada falta de requerimento do Ministério Público para a prisão
preventiva, Olindo Menezes mencionou que, conforme esclarecimento da
juíza presidente do júri, esse pedido foi feito durante os debates orais
em plenário, o que motivou a decretação da medida na sentença.
Para o relator, seja com base na execução provisória do artigo 492 do CPP,
seja pela necessidade de garantir a ordem pública – um dos pressupostos
da prisão preventiva, de acordo com o artigo 312 –, "mostra-se idônea a
negativa de apelar em liberdade".
Não há como negar: tanto a venda quanto a compra de um imóvel são um procedimento complexo, do início ao fim.
A dificuldade começa logo com a questão emocional. Afinal, trata-se de um grande investimento, muitas vezes representa a economia de uma vida toda.
Por isso é compreensível a desconfiança por parte do vendedor, que não quer correr o risco de não receber o pagamento.
E a do comprador, que não quer correr o risco de perder todo o seu dinheiro.
Mesmo
diante disso, negociando cláusulas e formas de pagamento, a maioria das
pessoas não conhece a importância de um contrato bem escrito.
Então vou te fazer uma pergunta. Quero que responda aqui nos comentários e seja bastante sincero, ok?
Você já usou ou pensou em usar um modelo de contrato de compra e venda buscado no Google?
Provavelmente a sua resposta foi “sim”, e isso é bastante comum e compreensível.
Mas quero que reflita sobre uma coisa.
Você não acha que um negócio de centenas de milhares de reais não merece um pouco mais de atenção e cuidado?
Quando se está comprando um imóvel não é suficiente apenas gostar dele.
É preciso também saber se está livre e desimpedido para a transferência, se pode ser financiado, se o atual proprietário não tem dívidas que podem interferir no negócio... até mesmo impedir a venda.
E
do lado do vendedor, é preciso ter garantias de que o comprador irá
pagar tudo antes de assinar a escritura pública definitiva.
Ou então que o comprador não irá desistir do negócio, principalmente depois de você já ter dispensado outros interessados.
Por isso é tão importante uma negociação clara e franca, na qual tanto o vendedor quanto o comprador trabalham juntos para conseguir o mesmo objetivo: transferir o imóvel.
Então,
antes de procurar um modelo genérico de contrato de compra e venda de
imóvel, dê uma olha nessas dicas que podem te ajudar a garantir um negócio mais justo para as duas partes.
O contrato de compra e venda sempre é obrigatório?
Antes de começarmos, vou esclarecer um ponto.
Não é obrigatório fazer um contrato de compra e venda de imóvel.
O que é obrigatória é a escritura pública, feita em Cartório de Notas.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Se
o imóvel valer mais do que 30 salários-mínimos (o que é um valor bem
baixo para um imóvel, em geral), você terá que fazer a escritura pública
para transmitir a propriedade.
E não há discussão.
Quando o valor for menor do que esse, aí você pode fazer a escritura, que tem um custo tabelado, ou pode fazer um contrato particular.
Mas pelo menos um deles será necessário para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis depois.
Percebe que não há obrigação legal para o contrato, mas há para a escritura?
Então por que todo mundo faz apenas o contrato particular?
Pelo que vejo nesses anos atuando com contratos imobiliários, a maioria das pessoas não conhece a lei e não sabe que é preciso fazer a escritura pública e depois registrá-la no cartório de registro de imóveis para garantir a propriedade.
Não é mera questão de custos e burocracias. Se todos soubessem dos riscos de não registrar a propriedade, talvez tivéssemos menos imóveis irregulares no Brasil.
Então, qual a diferença entre o contrato de compra e venda e a escritura de compra e venda?
São muitas as diferenças.
Mas podemos resumi-las ao analisar a finalidade de cada documento.
A finalidade da escritura pública é dar publicidade ao ato, e também garantir uma fiscalização sobre o negócio.
Isso porque o Tabelião presta um serviço público,
e como tal se responsabiliza por verificar o recolhimento de tributos,
se as partes – principalmente o comprador – estão cientes sobre a
necessidade de certidões e outros documentos que garantam a legalidade
do negócio.
Já o contrato tem como finalidade a segurança do negócio.
Afinal, é no contrato que se estabelecem as regras para pagamento, assinatura da escritura, responsabilidades de cada parte, os prazos e as multas.
Para o vendedor,
é a principal garantia que o imóvel ainda será seu até o pagamento
integral. Ou seja, ele só assinará a escritura com a quitação.
Para o comprador, há a possibilidade de registrá-lo na matrícula do imóvel e garantir que o vendedor não negociará com outra pessoa, além de obrigar o vendedor a assinar a escritura após a quitação.
Por isso é comum que as escrituras só sejam feitas após a quitação da compra, pois elas têm mais rigor e burocracia, além de um custo elevado.
Como fazer um contrato justo para as duas partes: 5 dicas importantes
Agora que você já sabe da importância de ter um
bom contrato, que servirá como a principal segurança e garantia do
negócio, separei cincoprincipais dicas para preparar cláusulas justas.
1. Documente toda a negociação.
É claro que muitas negociações são feitas rapidamente, para não se perder a oportunidade.
Nesses casos, a parte mais interessada abre mão da segurança em prol da celeridade.
Não sendo este o seu caso, documente toda a negociação, preferencialmente por e-mail.
É uma ótima forma, rápida e simples, de mostrar para as partes que alguns pontos já foram superados, permitindo que o negócio avance.
2. Entenda quais são as obrigações do vendedor e quais são as obrigações do comprador.
Para estabelecer multas compatíveis para cada parte, primeiro é preciso entender qual é a responsabilidade de cada um.
Por
exemplo: é muito comum que vendedores estabeleçam multa para o caso de
comprador não conseguir o financiamento dentro de um determinado prazo,
geralmente 90 dias.
Nesse ponto, é preciso entender a responsabilidade do comprador:
E se ele entregar toda a documentação com bastante cuidado e antecedência, e demora ocorrer por culpa exclusiva do banco?
E se o banco solicitar uma documentação ao proprietário/vendedor, e ele próprio demorar a liberá-la?
Nas duas hipóteses, a multa contra o comprador pode até estar prevista em contrato, mas não será justa.
De igual forma, se o financiamento demorar muitos meses, também não é justo que o vendedor fique preso a uma condição como essa.
Então, entenda quais são as obrigações de cada parte para estabelecer as regras e penalidades para cada evento.
3. Entenda quais são os principais objetivos do vendedor e do comprador.
O principal objetivo de uma compra e venda de imóvel vai além de “receber o dinheiro” ou “conseguir o imóvel”.
Na maioria dos casos estamos falando de um sonho ou de umanecessidade.
Voltando
ao exemplo do item anterior, se o vendedor precisar do dinheiro para
pagar alguma dívida particular, ou para realizar um investimento de
curto prazo, ele poderá informar ao comprador para juntos estipularem um prazo máximo para o negócio se concretizar.
Da
mesma forma, o comprador pode negociar a sua entrada antecipada no
imóvel, caso esteja para encerrar o contrato de aluguel onde ainda está
morando.
Então entenda bem os objetivos de cada um antes de escrever as cláusulas, de forma que os riscos e os prazos sejam compatíveis.
4. Conheça bem a lei e não coloque cláusulas abusivas nem arbitrárias.
Se
o seu objetivo é fazer um contrato justo para as duas partes, nem pense
em colocar cláusulas arbitrárias, em que só um arcará com a maior parte
dos riscos.
E conhecer as leis aplicáveis é essencial para que você não faça isso, ainda que sem intenção.
Por
isso não é aconselhável utilizar modelos do Google, eles estão repletos
de cláusulas abusivas e desproporcionais, que podem acabar criando
desavenças na justiça.
Então, tenha cuidado e defina multas tanto
para o comprador quanto para o vendedor, que sejam compatíveis com o
risco assumido por cada um.
Por exemplo: se o financiamento não
for aprovado por falta de crédito ao comprador, uma multa para ele será
considerada justa, uma vez que era sua responsabilidade consultar sua
linha de crédito antes, além do fato de o vendedor ter deixado de
negociar com outros interessados.
De igual forma, se o financiamento não for possível por alguma irregularidade na documentação do imóvel, uma pena para o vendedor também poderá ser considerada justa, já que é sua obrigação manter o imóvel regularizado.
5. Ambas as partes precisam participar da construção das cláusulas.
Por fim, um contrato não será justo se não tiver a participação de ambas as partes.
Inclusive, o próprio Código Civil
(art. 113, § 1º, IV) prevê que, em caso de dúvida, o contrato deverá
ser interpretado de forma mais benéfica a quem não redigiu a cláusula.
Portanto,
antes de fazer um contrato, ou pegar um modelo no Google, negocie todos
os pontos com a outra parte, entenda os objetivos dela, as obrigações
que cada um terá que assumir, e tome cuidado para não colocar nenhuma
cláusula abusiva.
Considere também ser assessorado por um advogado especialista, que também poderá mediar os interesses das duas partes e equilibrar o interesse de cada um.
O importante é que ambas as partes fechem a compra e venda e saiam satisfeitas com a negociação.
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4 Comentários
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Como sempre digo em meus artigos, não há um modelo ideal de contrato. O
ideal é que ele seja feito com base nas necessidades e expectativas do
cliente e, se possível, negociado ponto a ponto com cada parte.
Mas há sim uma estrutura padrão:
1. Identificação das partes 2. Identificação do imóvel 3. Preço e forma de pagamento 4. Obrigações do vendedor e do comprador 5. Penalidades 6. Assinatura e testemunhas
Não importa o que você faça, um juiz pode dizer que aquilo não serve e
ponto. Então aumente o custo do que fizer, se der ruim e for parar na
Justiça, ao menos o custo está no contrato.
Ninguém se casa esperando que a relação seja conturbada e acabe em divórcio.
A separação de corpos serve para o afastamento de um dos cônjuges ou companheiros do domicílio do casal.
No
entanto, em casos de separação ou divórcio litigioso, a primeira a ação
a ser tomada é entrar com a medida cautelar de separação de corpos.
O que é separação de corpos?
A
separação de corpos é uma medida judicial que tem por objetivo a saída
de um dos cônjuges da casa, seja por autorização judicial ou por vontade
própria (artigo 1562 do Código Civil).
Em quais casos é possível utilizar a medida cautelar de separação de corpos?
A
separação de corpos tem a finalidade de evitar o convívio entre
cônjuges ou companheiros quando uma das partes manifestar este desejo ou
no momento do pedido de divórcio ou de dissolução de união estável.
Qual a diferença entre separação de corpos e divórcio?
Quando
um casal deixa de viver junto maritalmente sem oficializar o divórcio,
dizemos que o casal está separado, já que não houve a quebra do vínculo
jurídico do casamento.
Assim sendo, após o pedido de separação de corpos, os cônjuges entrarão com o pedido de divórcio e poderão se casar novamente.
Qual a diferença entre separação de corpus e abandono de lar?
O abandono do lar acontece quando um dos cônjuges se afasta de casa sem a intenção de retornar por um período mínimo de 1 ano.
Com
isso, o marido ou a esposa que comete este ato perde o direito de
solicitar pensão alimentícia, bem como, pode vir a perder o direito à
propriedade conjugal, uma vez que o cônjuge abandonado passa a ter
direito à usucapião familiar (quando há abandono do lar por um prazo
superior a 2 anos).
Em quais hipóteses deve ser decretada a separação de corpos?
A
separação de corpos é uma providência inevitável quando existe a ameaça
ou consumação de violência física, psicológica ou social por parte de
um dos cônjuges contra o outro ou contra os filhos.
Nestes casos,
a vítima tem a preferência para permanecer no imóvel e o juiz
estabelecerá a guarda dos filhos menores e a pensão alimentícia,
conforme artigo 1566 do Código Civil.
A medida cautelar de separação de corpos também pode ser utilizada em casos de agressão?
Sim, a ação cautelar de separação de corpos também é utilizada como medida protetiva em casos de violência contra a mulher.
O pedido de separação de corpos também pode ser feito pelo cônjuge que deseja legitimar sua própria saída de casa.
A
separação de corpos é uma medida que rompe o dever dos cônjuges de
conviverem sobre o mesmo teto colocando fim ao regime de bens do
casamento.
Sendo assim, os bens adquiridos após a medida de
separação de corpus, são dissociados dos que foram adquiridos por cada
um dos cônjuges.
Preciso de advogado para entrar com ação de separação de corpus?
Sim. Por ser uma ação judicial, é necessário um advogado para auxiliar nesse processo.
Quanto tempo demora uma ação de separação de corpus?
O processo costuma ser rápido, mas tudo vai depender das provas apresentadas ao juiz e da sua decisão.
Vale
destacar que, a medida cautelar de separação de corpus é revogada 30
dias após a decisão do juiz. Portanto, é necessário dar entrada no
divórcio o mais rápido possível.
Aconteceu comigo nem a polícia quis fazer abandono de lar a ex passou
mais de um ano e ainda fez a separação litigioso a revelia eu n estava
sabendo e por fim ganhou a causa de pensão 33% E sumiu n tenho endereço n fico com minha filha justiça ingrata!!!
Com toda certeza você
já deve ter passado por algum tipo de situação em que o vendedor tentou
te empurrar algum produto desde que você também adquirisse outro.
Por incrível que pareça, essa é uma prática muito frequente em diversos setores do comercio de produtos e serviços.
Contudo, trata-se de uma prática abusiva popularmente conhecida como venda casada, sendo expressamente vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.
O
estabelecimento comercial que vende seus produtos ou serviços não pode
condicionar a compra de algum produto ou serviço à aquisição de um
outro.
Art. 19. É vedado ao fornecer de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I
– condicionar o fornecimento de produtos ou de serviço ao fornecimento
de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos.
Para ilustrar a
questão, vejamos abaixo, sete exemplos considerados como "venda casada"
que talvez você já tenha enfrentado ou irá enfrentar, vejamos:
1) Venda de automóvel com seguro
Caso
a concessionária diga que só será possível adquirir o veículo vendido
por ela se você aderir a um seguro, certamente ela estará cometendo um
típico ato de “venda casada”.
A concessionária não pode
obrigar o consumidor a adquirir produtos distintos de forma
condicionada. O consumidor, ao comprar um automóvel, pode ter a
liberdade de contratar o seguro com a empresa que ele achar mais
conveniente.
2) Consumo de alimentos no cinema
Sabemos
que quase todas as grandes redes de cinema possuem uma espécie de
bomboniere em suas dependências, onde você pode comprar pipoca,
refrigerante, balas, salgadinhos, cachorro quente, dentre outros, para
serem consumidor durante o filme.
Contudo, nada impede que você possa comprar alimentos em algum estabelecimento externo e consumi-lo também dentro do cinema.
Caso
o estabelecimento proíba o consumo de alimentos adquiridos em outras
lojas dentro de suas dependências, estará exercendo um ato abusivo
configurado como "venda casada".
3) Contratação de combos oferecidos pelas telefonias
As
empresas de telefonias são notavelmente campeãs de reclamações. Quem
nunca ficou horas ao telefone tentando resolver algum problema?
Pois
bem. Acontece que muitas empresas tendem a condicionar a contratação de
um serviço à contratação de outro, como, por exemplo, os famosos
combos.
Não há nada de errado com a oferta de combos, o
que ela não pode fazer é dizer que a contratação de uma internet, por
exemplo, só poderá ser feita mediante também a contratação de uma linha
telefônica ou de canais de tv.
Assim, ao oferecer algum
tipo de combo, a empresa é obrigada a informar o preço de cada serviço
de forma avulsa, não podendo obrigar o consumidor a contratar um combo
quando ele tiver interesse em adquirir apenas um dos serviços.
4) Empresa de locação de espaços para eventos e contratação de Buffet
Uma
empresa de locação de espaço para eventos não pode exigir que o buffet,
a banda, os garçons, ou qualquer outro serviço, sejam aqueles indicados
por ela.
Caso isso aconteça, também estaremos diante
de uma típica venda casada. Aqui, mais uma vez, nada impede que o
consumidor contrate todos os serviços com a mesma empresa, desde que os
serviços sejam individualizados e parta do consumidor a escolha pela
contratação.
O que não pode ocorrer é a empresa obrigar
a contratação de todos os serviços por ela oferecidos como
condicionantes dos demais, cabendo ao consumidor a opção de escolha por
cada um deles.
5) Estabelecimento de ensino e compra de material escolar
O
estabelecimento de ensino não pode exigir do aluno ou de seus
responsáveis a aquisição do material escolar em loja de sua indicação.
O
aluno ou responsável tem a liberdade de fazer cotação de preços e
escolher o estabelecimento comercial que mais lhe agrada para adquirir a
compra do material escolar.
6) Bancos não podem exigir contratação de seguro
É
muito comum alguns bancos exigirem a contratação de seguro para emissão
de cartão de crédito ou até mesmo a contratação de seguro prestamista
nos mais variados contratos de empréstimo.
Lembrando
que seguro prestamista é aquele seguro feito para proteger o segurado
contra eventual incapacidade de quitar a dívida, podendo ocorrer, como
exemplo, nos casos de morte, invalidez, perda de renda por acidente,
doenças e até mesmo desemprego.
Essa é uma prática
muito corriqueira e que vem embutida nas minúsculas entrelinhas dos
contratos e que acaba passando desapercebido por milhões de
correntistas.
Contudo, trata-se de uma prática já
bastante consolidada em nossos Tribunais como abusiva, configurando
evidente venda casada e, portanto, proibida.
7) Compra de eletrodomésticos e seguro prestamista
Inúmeras
lojas de departamento também adotam a prática de condicionar a compra
de algum eletrodoméstico a prazo à aquisição de um seguro prestamista ou
qualquer outro tipo de seguro.
Aqui, também estaremos
diante de uma venda casada. Na compra de um eletrodoméstico o consumidor
não é obrigado a contratar nem um tipo de seguro, muito menos, como uma
condicionante.
O consumidor deverá ter a liberdade de
contratar ou não o seguro, sendo importante que, caso assim escolha,
deverá o preço e a apólice do seguro virem destacados e não como uma
forma embutida no preço.
Portanto, caso a loja assim o obrigue, estará cometendo um ato nitidamente abusivo.
O que fazer?
O
consumidor tem a liberdade de escolher o que quer ou não contratar, por
isso, a "venda casada" é considerada um ilícito grave nas relações de
consumo.
O consumidor não pode aceitar essa imposição e
assim que se deparar com uma situação semelhante, deve conversar com o
gerente responsável pelo estabelecimento.
Contudo, caso a questão não seja resolvida, poderá denunciar a prática no Procon de sua cidade.
Por
fim, caso a pessoa já tenha sido vítima de uma "venda casada", poderá
pleitear na justiça o ressarcimento em dobro do prejuízo sofrido com a
prática.
FONTE JUSBRASIL
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