Meus pais venderam a casa para meu irmão sem minha concordância. Consigo anular?
Muito se discutia sobre a venda de ascendentes para descendentes como NULA ou ANULÁVEL. O Código Civil de 2002 pôs fim à discussão deixando claro no art. 496 que a venda nessa hipótese, sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge será anulável:
"Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido".
Anulável que é, pois, o negócio assim entabulado CONVALESCE com o tempo. É importante que o descendente prejudicado haja rápido pois o manto da prescrição pode fulminar sua pretensão em desfazer o negócio. A anulação deve ser pretendida dentro do prazo cominado pela lei de regência (podendo ser essa o Código Civil de 1916 ou o Código Civil de 2002), sendo extremamente crucial considerar ainda as regras de direito intertemporal do CCB (art. 2.028).
O TJRJ já teve oportunidade de manter a anulação de venda de ascendentes em favor de descendentes, afastando, no caso, a alegação de prescrição já que a prejudicada agiu a tempo:
“0033927-82.2003.8.19.0054 - APELAÇÃO. J. em: 23/11/2010. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE. AUSENCIA DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS HERDEIROS. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. ANULACAO DO NEGOCIO JURÍDICO. Ação de conhecimento objetivando anulação de compra e venda de imóvel realizada entre ascendente e descendente sem a anuência dos demais herdeiros. Procedência do pedido. Apelação dos Réus. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. Inaplicabilidade do prazo prescricional do artigo 178, § 9º, V do Código Civil de 1916, restrito à hipótese de rescisão do contrato por vícios de consentimento. Prescrição vintenária, nos termos consagrados na Súmula 494 do STF. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL, nos termos do artigo 496 do Código Civil em vigor, devendo ser observado o prazo decadencial de DOIS ANOS previsto no artigo 179 do mesmo diploma legal, a contar de sua vigência, rigorosamente observado pelos Apelados. Rejeição da prejudicial de prescrição. Venda de ascendente a descendente sem que tivesse sido comprovada a anuência dos demais herdeiros. Negócio jurídico corretamente anulado. Desprovimento da apelação".
Anoto por fim que o TERMO INICIAL, em se tratando de compra e venda de imóvel, é da conclusão do negócio, que no caso, se dá quando aperfeiçoada a transferência da propriedade do imóvel, ou seja, quando o ato é tornado PÚBLICO pelo REGISTRO da escritura junto ao Registro Imobiliário (art. 179 do CCB).
O artigo foi muito esclarecedor, pois são pequenos detalhes que podem evitar um conflito familiar.
Olá, Dr Julio, tudo bem ? Pelo que entendi, é possível anulação dentro do prazo de 2 anos ? Mesmo com os ascendentes vivos, o patrimônio poderá ser considerado herança ? e será objeto de anulação ? Se puder comentar eu agradeço...
Boa tarde Dr. Sim, pode ser objeto de anulação dentro do prazo que a Lei prescreve para a hipótese (art. 179 do CCB). Alerto, especialmente pela experiência, que é preciso identificar sempre o caso concreto pois o prazo pode ser outro a depender das particularidades. Não podemos tratar como herança de pessoa viva, o CCB proíbe expressamente (art. 426). Boas leituras!
Boa Tarde Ismael, posso esclarecer uma pequena dúvida que paira em sua mente, o nosso ordenamento jurídico informa que, "não pode ser objeto de contrato herança de pessoa viva." Desta forma, os filhos e demais herdeiros não possuem direito aos bens dos pais ainda vivos, mas mera expectativa. Herança pressupõe a ocorrência do fato morte. Desta forma, pessoa viva não tem propriamente herança, tem patrimônio, diante do qual, pode fazer o que quiser com esse patrimônio, enquanto estiver vivo. Se o proprietário estiver em ótimo gozo de sua capacidade mental, não cabe anulação.
Dr. Júlio, no caso de anulação com o imóvel já ocupado pelo familiar
comprador ou beneficiado, caberia ação de despejo ou procedimento
semelhante se for o interesse do reclamante ?
(Não estou expondo situação real, é apenas uma curiosidade minha).
Mas se os pais, são donos do imovel, qual o problema em venderem para qualquer um inclusive um dos filhos ??? Os herdeiros são aqueles remanecesntes da família que apos sua morte tem direito ao bem deixado pelos pais. Mas enquanto vivos, lucidos, entendo que podem vender p qualquer um, porque não para um filho. ??
Então, pode vender para qualquer um, observadas as limitações que o Código Civil impõe, por exemplo respeito à legítima. É bem verdade, sim, que há formas de suplantar tais limitações, mas para isso é preciso conhecer do caso concreto e especialmente consultar seu Advogado Especialista. Boas leituras!
O filho comprou um imóvel do pai a mais de 12 anos,por um contrato de compra e venda,depois de 8 anos foi feita a escritura no cartório de imóveis e só aguardando registrar no Registro de imóveis,pode ser anulado tudo por uma ação judicial, aguardo sua resposta, obrigado
Deve-se verificar o prazo prescricional. Verifique nos artigos o prazo.
É preciso conhecer o caso concreto em sua integralidade para identificar o que ainda é possível, se ainda for possível, de acordo com os detalhes. Recomendo, se for o caso, uma consulta.
Parabéns, crucial é bem didatico !
Gratidão!
Boa tarde Dr. Publicado por Julio Martins, tenho um processo quase nesse sentido; o pai dos meus clientes, no ano de 2008, adquiriu um terreno e na referida compra e venda fez constar que a adquirente, há época dos fatos tinha 4 anos de idade, embora ele tinha dois filhos do primeiro casamento que também eram menores de idade, em 2012 em seu leito de morte chamou os dois filha que já eram maiores e casados, contou lhes que fez a compra e venda em nome da filha infante porque não querida que eles (filhos primeiros) tivessem partes no imóvel. propus a Ação de Anulação de Escritura e Negocio Jurídico, para compor o acervo no inventario, como prova testemunhal arrolei os vendedores do imóvel, que ouvido Juízo comprovou ter vendido o imóvel e recebido o valor dentro do Banco Itaú atravéz de um cheque do próprio comprador, qto a contestação, o advogado da parte deixou transcorrer in albis, mesmo intimado a fazer, tbm a mãe da ré foi intimada por interveniência... Na Sentença o Juiz julgou improcedente sob alegação de não haver dolo na escritura.....Apelei e estamos aguardando o julgamento pelo TJ/GO no dia 25/05/2021....
A gente, esqueci de alguns detalhas... o advogado das partes rés, também não apresentaram as Contra/Razões de Apelação, embora intimado e também não respondeu a intimação no TJ, caso quisessem apresentar memoriais e Sustentação Oral....eu pedi e foi aceito para o plenário...Obgda!
E se for o caso de nu propriedade, onde a avó vendeu para a neta o único imóvel que tinha, passando a ser usufrutuária. A filha, única herdeira, pode pedir anulação?
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