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É
muito comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula
estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador
será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se ainda que
qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de
prévia autorização do locador-proprietário.
A imposição desta
cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do
locatário sobre o imóvel e afastar dois direitos que ele adquire ao
promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito
de retenção. Este último, um poder legal conferido ao locatário para se
manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja
satisfeita.
Como o debate acerca das benfeitorias e do valor a
ser indenizado pode demorar muito tempo, prefere o locador limar
qualquer discussão inserindo uma cláusula que impede a realização das
benfeitorias e afasta o dever de indenizar (cláusula de não-indenizar),
caso sejam realizadas. Por óbvio, também terá um beneficio econômico com
a valorização dos acréscimos e reparos feitos no seu imóvel.
Por
representar, em muitos casos, uma injustiça, já que locador se
beneficia das melhorias promovidas em seu imóvel, a legalidade dessa
cláusula já foi inúmeras vezes debatida perante o judiciário, o que
resultou no verbete sumular nº. 335 do Superior Tribunal de Justiça-STJ.
A questão também mereceu uma seção exclusiva na Lei de Locações (Lei
nº. 8.245/91), artigos 35 e 36 respectivamente.
A
Súmula 335 considera válida a cláusula de renúncia à indenização das
benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto
legal, uma vez que o artigo 35 da Lei estabelece que: “salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem
como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (grifo acrescentado).
Como se observa, a Súmula se sobrepõe à Lei, pois para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil
são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se
deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção
não deve prevalecer.
Já em relação às benfeitorias úteis, a
cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização
do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a
indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por
força da Lei. Úteis são as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso
do bem (§ 2º do art. 96 do Código Civil).
O
que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto o
locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no
contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos
necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as
melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se
promover por conta própria à revelia do locador.
A Súmula merece
crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem
causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário
promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que
valorizaram significativamente o imóvel, afetando inclusive o valor da
locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ. No
nosso sentir, a solução dada pelo legislador no artigo 35 se revela
mais equilibrada.
(*) Nascido em Brasília/DF, formado em Direito pela Universidade Católica de Brasília - UCB, Pós-graduado em Direito dos Contratos pela Associação de Ensino Unificado do Distrito Federal - AEUDF/ICAT, Pós-graduando em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV e Vice-Presidente da OAB/DF – Subseção do Gama, triênio 2013/2015.
FONTE: JUS BRASIL
