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5 formas de evitar problemas na compra de um imóvel

Comprar um imóvel não é uma decisão simples. Além de envolver um investimento financeiro significativo, essa compra pode representar a concretização do famoso sonho de ter a casa própria.

Por isso, é preciso analisar os riscos envolvidos e blindar essa negociação de possíveis problemas. Só assim, você poderá deitar a cabeça no travesseiro seguro sobre a situação em que está se envolvendo.

E como fazer isso? Neste artigo, eu vou te apresentar 05 formas simples de se resguardar na compra de um imóvel.

1- Analise a matrícula do imóvel

Depois de escolher o imóvel, o primeiro passo que você precisa dar é obter uma certidão de inteiro teor da respectiva matrícula com ônus e ações no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Se você ainda não faz ideia do que é, a matrícula é um documento no qual se registra todo o histórico do imóvel, desde suas características, como localização e metragem, até as transações que com ele foram realizadas e os ônus que recaem sobre ele.

É através da matrícula que você conseguirá compreender não só se quem lhe vende é realmente o proprietário, mas também se o imóvel possui alguma pendência.

Vou te dar um exemplo. Suponha que você visitou uma casa e decidiu adquiri-la. Já tendo lido meu artigo com esta dica, você prontamente se dirige ao Cartório e requer a certidão da matrícula. E lá está! Você descobre que o vendedor não regularizou a construção e que, por isso, no documento, o imóvel ainda consta como um simples lote. Nesse caso, você já teria uma visão mais ampla dos riscos envolvidos e poderia buscar soluções para se proteger.

Além disso, a matrícula também lhe informará se recai algum ônus sobre o bem, como uma penhora ou uma hipoteca, bem como se há algum processo em curso que envolve o imóvel ou seu proprietário. Essas informações te ajudarão a decidir se a compra é viável ou não, diante do nível de comprometimento do imóvel com as obrigações contraídas pelo vendedor.

A partir desse documento, portanto, você terá uma primeira visão sobre a situação do imóvel, mas saiba que só ele não é suficiente para te prevenir de todos os problemas, então vamos para a próxima dica.

2- Verifique a existência de dívidas sobre o bem

Além da certidão de inteiro teor para analisar a matrícula, é indispensável que você obtenha outras certidões que atestem a inexistência de dívidas propter rem sobre o imóvel.

E o que seriam essas dívidas propter rem?

Elas se diferenciam das demais pelo fato de que, uma vez inadimplidas, ficam garantidas pelo próprio imóvel, que é levado à leilão, independentemente de quem seja o atual proprietário.

Logo, na compra de um imóvel, você precisará se preocupar com:

O IPTU (imposto predial e territorial urbano) e as contribuições de melhoria, se ele for urbano;
O ITR (imposto sobre a propriedade territorial rural), se ele for rural; e
As taxas condominiais, se for o caso.

Veja a seguinte situação. Você está interessado em um apartamento e o vendedor lhe assegura que os débitos condominiais estão devidamente quitados. Você acredita nele e efetiva a compra. Dias depois de se mudar, o síndico te liga para dar boas vindas e lhe pergunta quando você poderá comparecer à administradora para quitar os débitos existentes, uma vez que o antigo proprietário o informou que você os assumiria. E agora?

Isso pode ser evitado através de três certidões:

A negativa de débitos municipais, que garante que não há dívidas de IPTU ou contribuições de melhoria;
A negativa de débitos federais, que comprova o pagamento do ITR; e
A negativa de débitos condominiais, que atesta a inexistência de dívidas perante o condomínio.

Atente-se para o fato de que a certidão negativa de débitos condominiais deve ser fornecida pelo síndico junto com uma cópia autenticada da ata que o elegeu a fim de comprovar que ele tinha poderes para realizar essa declaração.

Agora, vamos falar sobre o vendedor?

3- Busque informações sobre o vendedor

O levantamento de informações sobre o vendedor também é imprescindível para uma boa análise das condições do imóvel e a primeira delas é o seu estado civil atualizado.

Esse dado pode ser obtido através de uma certidão do Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais e a sua importância advém da influência do regime de comunhão adotado pelo proprietário, se ele for casado, na venda do imóvel. É esse regime que determinará se a participação do cônjuge na negociação é requisito para sua validade ou não.

Por outro lado, se o vendedor for uma pessoa jurídica, a primeira diligência é averiguar quem possui poderes para vender aquele imóvel. Para isso, vá até a Junta Comercial e requisite o contrato social e sua última alteração, se for uma LTDA ou uma EIRELI, ou o estatuto social e a ata da última assembleia, se for uma SA.

Outras informações importantes tratam da existência ou não de ações e protestos contra o vendedor e de débitos tributários em seu nome. Isso porque o proprietário pode estar alienando o imóvel para fraudar o pagamento de uma obrigação que ele assumiu anteriormente. Se esse for o caso, preenchidos alguns requisitos, a venda será considerada ineficaz e o imóvel poderá ser atingido para quitar a dívida.

Por isso, é prudente que o você obtenha as seguintes certidões para comprovar a sua boa-fé na aquisição do imóvel:

Certidão de distribuição de ações nas Justiças Estadual (cível e criminal, e, se for pessoa jurídica, de falência e recuperação) e Federal;
Certidão de distribuição de ações na Justiça do Trabalho (TRT e TST);
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
Certidão Negativa de Débitos Fiscais Municipais, Estaduais e Federais; e
Certidão Negativa de Protestos.

Se alguma dessas certidões for positiva, é preciso analisar a viabilidade da compra, investigando, por exemplo, se o vendedor possui patrimônio (investimentos, outros imóveis, veículos etc.), além do imóvel em negociação, capaz de quitar a dívida. Se não possuir, estude a possibilidade de quitar a dívida como forma de pagamento. Não restando solução, o mais prudente é procurar por outro imóvel.

4- Formalize a compra através de um contrato específico para o seu caso

Não use um modelo de contrato de compra e venda de imóvel se você pretende evitar problemas e controlar riscos.

Talvez você já tenha ouvido por aí que “cada caso é um caso” e realmente é, principalmente se a análise dos documentos mencionados mostrarem alguma situação de perigo para o comprador, como, por exemplo, a irregularidade do imóvel.

Se o comprador entende como viável assumir os riscos apontados, o contrato é o instrumento ideal para abordá-los e indicar quem irá assumi-los ou as soluções encontradas pelas partes para dirimi-los, mas não só.

Através dele também serão estabelecidas regras que evitem ou tragam a solução para outras possíveis questões, como o aparecimento de vícios no imóvel, o inadimplemento de alguma obrigação pelas partes, a evicção etc.

E por fim...

5- Contrate um advogado especializado e de sua confiança

Realizar todos esses processos, principalmente a análise ou elaboração de um contrato de compra e venda, pode ser um tanto quanto complexo.

Tratando-se de um negócio tão importante, que talvez esteja atrelado com a realização do seu sonho, como dito no início deste artigo, é inaceitável que restem dúvidas sobre os riscos envolvidos ou as regras que regerão a relação entre comprador e vendedor.

Por isso, conte sempre com a assessoria de um advogado especializado e de sua confiança para coletar e estudar minuciosamente toda a documentação, elaborar um contrato personalizado e, assim, evitar problemas como os aqui elencados.

Lembre-se que se prevenir sempre sairá mais barato do que tentar remediar a situação posteriormente.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com ou pelo Instagram @carolineandrade.adv

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FONTE JUSBRASIL

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Caroline de Andrade

Atuante no Direito Imobiliário

Sou advogada, graduada pela Universidade Federal de Juiz de Fora e atuante no Direito Imobiliário. Minha missão é te ajudar a rastrear e compreender os riscos existentes na realização de negócios que envolvam imóveis, como a locação, a compra e venda e a arrematação. A partir das particularidades de cada caso e da vontade das partes envolvidas, o próximo passo é encontrar a solução que forneça clareza, segurança e tranquilidade quanto ao desenvolvimento do seu negócio.

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Perciliano do Nascimento

2 semanas atrás

É por esse motivo (esclarecedor artigo da Dra. Caroline), que prefiro "navegar" por aqui (Jus) que nos "facebrúquio" da vida... O pouco que possuo em investimentos (imóveis), posso garantir que, tanto uma compra como uma venda, não é tão simples como muitos imaginam. Acabo de vender um imóvel no interior de SP, onde o comprador, um alto funcionário de Banco, "fuçou" toda minha vida e, em todos os lugares, assim como também com o meu imóvel. Vendi. Agora, estou "correndo", pra reinvestir o arrecadado onde resido atualmente, dentro de 6 meses no máximo, o que não está sendo fácil, tanto pelos valores encontrados como pela documentação, na maioria irregulares, de alguma forma. Realmente, só um advogado especializado na área, pode nos tranquilizar sobre possíveis problemas futuros, principalmente quando o comprador pouco ou nada entende do assunto...