Apartamento na cobertura: Condomínio pode cobrar taxa condominial mais cara em
razão do tamanho da unidade? 
Raquell Almeida , Advogado Publicado por
Raquell Almeida há 7 horas fonter Jus
Fonte Jusbrasil
Condôminos com apartamento na cobertura sustentam a
impossibilidade de pagar taxa condominial e despesas extras em dobro pelo
simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício. Diante
dessa resistência, o foco do artigo de hoje é explicar se as despesas
decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns possuem
alguma relação com o tamanho ou mesmo com fração ideal dos apartamentos. E,
portanto, se todas as unidades deveriam arcar com os custos na mesma proporção.
O que é taxa condominial? Se refere ao rateio/divisão das despesas geradas no
condomínio. Essas despesas que obrigam os condôminos nascem de diversos gastos
com a manutenção e conservação do condomínio, como: funcionamento dos
elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, vigilância,
limpeza, portaria, consertos, salários e etc.
O artigo 12 da Lei nº 4.591/1964
dispõe que: "Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, nos prazos
previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio". Nesse contexto,
cabe à convenção estabelecer os critérios de pagamento das taxas condominiais, a
forma de rateio e as sanções para as hipóteses de inadimplemento das obrigações.
O pagamento da quota condominial é obrigatório? Sim. Mesmo que o condômino não
esteja usufruindo do imóvel, fica obrigado a pagar pelo rateio das despesas
geradas pelo condomínio. Leia também: Devo pagar taxa de condomínio antes da
entrega das chaves de imóvel na planta? Moradores com apartamento na cobertura
devem pagar a quota condominial mais cara que as outras unidades? Começamos
então a responder o questionamento desse artigo.
Como dito no início, a grande
maioria dos proprietários de unidades localizadas na cobertura questionam aos
síndicos – e por vezes, até na justiça – a legalidade da cobrança da quota
condominial em dobro para unidades na cobertura, enquanto seus vizinhos pagam um
valor mais barato. Defendem a ideia de que todas as unidades devem ratear as
despesas por igual. Mas será que a lei concorda com esse entendimento? Vejamos o
que diz o artigo 1.336, I do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Pela leitura desse artigo
podemos chegar à conclusão que o critério geral para rateio das quotas
condominiais é a fração ideal das unidades, podendo a convenção dispor de forma
diferente. Assim, a convenção de condomínio pode determinar que moradores de
apartamento na cobertura estejam obrigados a pagar taxa condominial maior que as
outras unidades.
O contrário também pode ocorrer. Essa convenção também pode
estabelecer que o rateio se dará de forma igualitária, e, portanto, independente
do tamanho da unidade, todos os condôminos dividirão as despesas de forma igual.
A lei deixa livre a determinação pela convenção. É necessário ler a convenção de
condomínio e verificar o que foi decidido nessa questão. Se a convenção de
condomínio estipular o rateio das despesas com base na fração ideal do imóvel,
inexiste ilegalidade nessa cobrança. De fato, unidades com frações maiores, de
acordo com a previsão do citado art. 1.336, I, do CC/2002, pagarão taxa com
valor superior às demais unidades com frações menores. Por isso, "um apartamento
com o dobro da área relativamente a outro, pagará o dobro no rateio das
despesas". Conclusão Moradores de apartamento na cobertura podem ser obrigados a
pagar a taxa condominial maior que as outras unidades, por determinação da
convenção de condomínio e pelo artigo 1.336, I do Código Civil. Gostou do
artigo? Não se esqueça de recomendar. Vou gostar de saber que esse conteúdo
ajudou alguém.
Continue lendo: 4 cuidados ao comprar um imóvel na planta Devo
pagar IPTU antes da entrega das chaves de imóvel na planta? Devo pagar taxa de
condomínio antes da entrega das chaves de imóvel na planta? Veja 3 tentativas
frustradas das construtoras de negar indenizações
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construtivo para esse documento.
Aparecido F Oliveira 1 hora atrás Costuma-se
ignorar outros fatos relativos às coberturas, como por exemplo, que via de regra
os consertos de seus tetos, que costumam dar muitos problemas de infiltração são
custeados por todos os condôminos por coincidirem com teto do prédio. Usam mais
elevadores, pois sobem mais e consumem muito mais água por, geralmente, terem
piscina e os moradores, em vez de tratarem a água, simplesmente, renovam! 2
Responder Pedro Paulo 46 minutos atrás Mas água não seria individual? 3 Humberto
Magri 8 minutos atrás Será?!
Excetuado os apartamentos de alto padrão, arrisco
dizer que a imensa maioria dos apartamentos do últimos andares são unidades
idênticas as outras, e como não tem uma unidade acima para ser seu teto, tem um
telhado. - Ai fica a questão, o morador da unidade mais alta deve cuidar da sua
unidade que é teto da unidade abaixo, para que não haja vazamentos e
infiltrações, e também cuidar do seu próprio teto às próprias custas? -
Elevadores, com certeza precisam mais que outras unidade. No entanto para se
estabelecer a absoluta justiça, vamos ter calcular o número de usuários de cada
unidade, quantas vezes usam, quanto peso carregam, ou segundo os vizinhos do
primeiro andar, isentá-los, porque usam praticamente só as escadas... - Quanto a
água, hoje moro em residência térrea, mas nos últimos 20 anos que morei em
edifícios, as vezes térreo, as vezes teto, a conta de água era individual. No
que tange a questão central, a última vez que morei no ultimos andar, as
infiltrações eram recorrentes. Entrei em acordo com o condomínio, assumi os
consertos, e passei a usar o teto para instalar as máquinas de ar condicionado.
Eles deixaram de gastar com as manutenções, e eu ganhei mais conforto na minha
unidade. 1 Jociene Pereira Ferreira PRO 37 minutos atrás RECURSO ESPECIAL.
CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO.
FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial
interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de
2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a
definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos
em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A
taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou
manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação
de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização
de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais
indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial
se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção
estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As
unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor
superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na
convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por
apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese,
a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no
art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio
despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ -
REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
04/06/2020) 2 Responder Cleverson Aramis Inacio 12 minutos atrás Penso que há um
equivoco na premissa, as coberturas não pagam taxas maiores, elas pagam as
mesmas taxas das demais unidades, haja vista que os valores são rateados de
acordo com as frações ideais, ora se uma unidade possui o dobro de fração ideal
ela vai pagar o dobro do valor, mas o mesmo valor equivalente da fração ideal.
Logo, penso que não se pode dizer que coberturas pagam mais caro, ela pagam o
proporcional a sua fração ideal, mesmo porque o preço de uma cobertura não é o
mesmo preço de um apartamento, não é? 1 Responder Mauricio Vegni 1 hora atrás
Muito bom ! 1 Responder
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