Decisões do Supremo barram cobrança antecipada de ITBI.
Publicado por Alice Maria -
O
Supremo Tribunal Federal (STF) tem barrado a cobrança do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o registro de contrato de
promessa de compra e venda de empreendimentos imobiliários, praticada
por municípios como Rio de Janeiro e Belo Horizonte e o Distrito
Federal. Em decisões recentes da 1ª e da 2ª Turma, das quais não cabe
mais recurso, os ministros entenderam que o imposto só seria devido com o
registro da transferência efetiva da propriedade.
Sem o
pagamento adiantado, esses municípios chegaram a cobrar valores
milionários, de acréscimos de mora, ao gerar as guias de ITBI para o
registro efetivo dos imóveis. Mas diante das decisoes, Rio de Janeiro e
Belo Horizonte, por exemplo, mudaram suas leis municipais, seguindo o
entendimento dos ministros. Contudo, há ainda casos em andamento no
Judiciário, sob a vigência das normas antigas. O imposto varia de 2% a
2,5% sobre o valor da operação, a depender do município.
Ao
analisar um recurso do Rio de Janeiro, a relatora, ministra Cármen
Lúcia, entendeu que a jurisprudência do Supremo já se assentou no
sentido de que a incidência do ITBI somente ocorre com a transferência
efetiva do imóvel. Seu voto foi seguido pelo demais ministros da 2ª
Turma.
O mesmo pedido foi negado ao Distrito Federal pela 2ª
Turma. No caso, a Procuradoria-Geral do Distrito Federal alegava que os
precedentes do STF não consideram o inciso VII do artigo 1.225 do novo Código Civil.
Esse dispositivo reconhece o direito real do promitente comprador do
imóvel. Contudo, os ministros rejeitaram a argumentação, entendendo que a
jurisprudência da Corte já estaria consolidada.
O município de
Belo Horizonte também teve sua pretensão barrada em decisão da 1ª Turma.
O município sustentou que o ITBI, instituído pela Lei nº 5.492, de
1988, determinou a incidência sobre compromissos ou promessas de compra e
venda de imóveis.
O relator, ministro Dias Toffoli, além de
citar outras decisões de turma nesse sentido, afirmou que o Pleno do
STF, em 1984, ao analisar a representação de Inconstitucionalidade nº
1.121-6, assentou a inconstitucionalidade de lei que tome compromisso de
compra e venda como fato gerador do ITBI. As decisões no Superior
Tribunal de Justiça (STJ) também tem caminhado nesse mesmo sentido.
Com
a evolução da jurisprudência, o município de Belo Horizonte voltou
atrás nos seus critérios para cobrar o ITBI. Segundo nota enviada ao Valor pela prefeitura, o caso citado é anterior a 2006. E em 2008 o município alterou a sua legislação, com a Lei nª 9532.
A
3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) também
decidiu recentemente a favor de uma construtora que tinha sofrido um
acréscimo moratório de R$ 1,9 milhões por uma operação ao registrar o
contrato de compra e venda.
No caso, a construtora tinha
celebrado um contrato de promessa de compra e venda com uma outra
construtora comprometendo-se a adquirir 73,25% de um lote por cerca de
R$ 100 milhões, que só seriam quitados com a entrega das unidades
imobiliárias. Com o fim das obras, solicitaram a emissão da guia para o
pagamento do ITBI e foram surpreendidas com a cobrança do acréscimo
moratório, que foi pago na época.
Segundo o advogado da
construtora, Maurício Faro, do Barbosa, Müssnich & Aragão, "o
município do Rio de Janeiro tinha criado um fato gerador fictício do
ITBI". Para ele, o tributo só pode ser cobrado no momento da escritura.
Segundo
decisão do relator, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, a
jurisprudência predominante no STJ e no TJ-RJ é no sentido de que o
imposto é devido apenas com o registro definitivo do imóvel. Além disso,
ressalta que o Código Tributário Municipal também é claro nesse
sentido, ao prever a cobrança do imposto apenas quando o imóvel tiver
sido quitado na sua integralidade.
No Rio, o ITBI é de 2% do
valor da operação. Segundo Faro, a maioria das decisões é favorável aos
contribuintes. "Estamos ganhando em todos os casos na Justiça e
conseguindo reverter alguns administrativamente", diz.
Em nota enviada ao Valor,
a Procuradoria-Geral do Município do Rio informou que, em maio de 2014,
foi aprovada a Lei nº 5.740, de 2014, que alterou a legislação
municipal, "passando a cobrar o ITBI no momento do registro".
Apesar
de as prefeituras já terem alterado suas legislações, o advogado
Alessandro Mendes Cardoso, do Rolim, Viotti & Leite Campos, afirma
que ainda tem assessorado diversos clientes com esse problema. "A
jurisprudência é favorável ao contribuinte tanto no STF quanto no STJ e
também no Tribunal de Justiça de Minas Gerais [onde atua]", afirma.
Segundo o advogado, o contrato de compra e venda não tem eficácia
jurídica para gerar a cobrança do tributo. "Esse contrato é apenas um
direito de preferência para a realização do negócio." Em Belo Horizonte,
o ITBI é de 2,5% sobre a operação.
FONTE: JUS BRASIL
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